李宇嘉（广东省住房策略询查中心首席询查员）

刚刚发布的三季度数据流露，房地产前端和后端的跌幅皆驱动收窄。1~9月份，寰宇商品房销售面积下降17.1%，比1~8月份收窄了0.9个百分点，跌幅连接4个月收窄；商品房销售额下降22.6%，比1~8月份收窄了1.1个百分点，连接5个月跌幅收窄；房地产待售面积同比下降13.4%，比1~8月份收窄0.5个百分点，连接4个月跌幅收窄。1~9月份，寰宇房地产成就投资同比下降10.1%，比1~8月份收窄0.1个百分点，亦然本年以来跌幅初次收窄。

分省来看，1~9月份占寰宇份额47%的东部地区新建商品房销售面积同比下降15.5%，跌幅比寰宇水平低了1.6个百分点，而中部和西部地区跌幅（分散为-19.1%、-18.7%）皆比寰宇大，成就投资也呈现出近似的态势。从房价指数看，9月份寰宇70个城市新建商品住宅价钱指数环比下降0.7%，与上月执平，还是连接6个月保执在0.6%~0.7%的环比跌幅。不外，一线城市新址环比跌幅为0.5%，比上月扩大了0.2个百分点，且领跌一二三线城市。

这说明，手脚商品房市集基本盘的东部地区，还是驱动出现触底企稳的迹象，并为寰宇市集止跌回稳作念出了孝顺。诚然，区域之间有一定分化，比如占东部地区市集份额36%的浙江、福建、广东，1~9月份新建商品房销售界限跌幅大于寰宇水平；占东部地区成就投资份额37%的福建、山东、广东，1~9月份成就投资跌幅也大于寰宇水平。主要原因在于，这些地区东谈主口流入时常，房地产界限彭胀较快，资金流动、购房需求弹性比拟大，导致房地产出现波动。

同期，这些区域新市民、外来东谈主口多，而房地产调节、产业转型导致做事和毁坏、收入和预期的好转也需要工夫。因此，从前期下滑到止跌回稳的难度较大、时滞较长，这亦然为何一线城市房价指数跌幅较大的原因。同期，围绕一线城市的皆市圈内存在密切的产业单干，一线城市房地产市集波动，会影响到三大皆市圈内其他城市。因此，本轮房地产市集纾困的重心在一二线城市。比如，9月29~30日，一二线热门城市减弱限购、镌汰首付比例和利率、取消限价等。

目下来看，近期一揽子“降门槛、降资本、提预期”的策略进展了积极的效力。据深圳贝壳询查院监测，10月份（终结20日）贝壳深圳招引门店日均签约量环比9月增长228%；北京链派系据流露，新政后三周（9月30日~10月20日），北京新址认购比国庆节前分散增长33%、114%和103%。凭据杭州贝壳数据，国庆后三周，杭州二手房认购量均比节前翻倍增长。

大邱坐镇主场，如同大多数K1球队一样，能够得到数据照顾，但大邱在初始给到的一档超高位就存在非常大的信任问题，机构并没有显示出对大邱理应的信心，这个数据与早前大邱1:0战胜济州联的初始和走势形成鲜明对比，而济州联的市场定位明显要略高仁川联一筹，显然本场对大邱的能力存在怀疑。

事实上，一线城市商品房市集调节比拟早，目下还是回调近3年，比如9月份二手房价指数同比跌幅榜前20个城市中，软件开发资讯主要一二线城市均在列，包含厦门、武汉、广州、深圳、福州、北京等城市，部分城市跌幅居前。前期快速下降后，不管是房价收入比，如故月供收入比，皆驱动向合理区间迫临。同期，往时十几年间流入了多半的东谈主口，房地产市集也发展较快，包括刚性需乞降改善型需求皆比拟活跃。在策略纾困的扶执下，销售跌幅将执续收窄。

同期，中西部部分省份，销售跌幅也驱动收窄。比如，销售面积较大的河南和湖北等中部省份以及贵州、陕西、甘肃、新疆等西部省份，1~9月份销售面积跌幅低于寰宇水平。近期，笔者在河南、贵州调研发现，商品房市集资格前期长工夫的调节后，加上东谈主口外流时局驱动缓解，返乡创业东谈主群加多，东谈主口地方驱动好转，内驱型市集特点使得连年来辘集的需求驱动渐次开释，这些省份的各大城市，相等长短省会城市，跌幅收窄趋势更昭彰。

诚然，关于市集底部的判断，不得不探究商品房的存量时间。尽管改善型需求崛起会带动新址交游，但改善型需求已开释数年，2019年驱动，热门城市三房及以上户型交游占比已朝上一半。另一方面，改善型需求部分会选择二手住房，再探究到住房改善对住户收入、做事的强依赖性，这将导致住房需求的改善趋势很难让新址市集完毕趋势性的反弹和阻挡上台阶。不外，探究二手住房交游量执续攀升的态势看，新址加二手房在内的总交游界限驱动触底。

异日，住房需求的主体是新市民、外来东谈主口，他们将主要转向二手住房市集。跟着“次新址”挂牌界限加多，越来越多的改善型需求也转向二手住房市集，新址市集也越来越趋向于高品性的改善，这亦然为何近期各地皆在打造低密度、低容积率、高绿化率、大面积的高品性表情。

总之，笔者判断，商品房市集阶段性的底部或将到来，即新址加二手房在内的总交游面积驱动趋于领会。驱能源之一，即是商品房市集调节三年左右，部分区域的价钱水平与支付智商驱动匹配；驱能源之二，即是往时20多年城镇化快速鼓舞，辘集了多半的、以新市民和外来东谈主群为主的购房需求；驱能源之三，即是资格前期界限增长后，住户改善住房的时间到来。

不外，从市集调研看，销售快速反弹很猛经过与策略引发下成就商积极促销磋议，表目下“房价低于邻近或预期”的表情能得回较好的去化，这可能会导致价钱不时下行，并产生跌价预期，对市集止跌回稳有一定冲击。另外，二手房挂牌量近期仍在上涨，成交量增长与以价换量的相关很大，只不外买家议价空间收窄。若价钱难以止跌软件开发 公司，阶段性的企稳能保管多久值得商榷。另外，影响市集企稳的基本面身分，如做事、收入、产业转型等还待进一步夯实。