随着三季报披露结束，房企今年的业绩走势已经基本落定。市场深度盘整近三年，房企业绩仍在持续下行。

根据东方财富统计数据，截至10月31日，A股上市的84家房企中，营业收入同比下滑的共有58家，净利润同比下滑的则有65家。在净利润下滑的房企中，亏损额最高的是头部房企万科，亏损额高达179.4亿元；金科、首开、金地分列2、3、4位，亏损额分别是53.32亿元、42.83亿元、34.1亿元。

按照房企惯常的结算周期，今年前三季度结算的项目多数是在2022年前后所摘得的土地，其时虽然已有房企陆续出险，但头部房企仍在逆势扩张，随着价格体系被重构，房企的利润空间持续压缩，计提减值也在持续加大，利润损失很大部分的原因来自于此。另外，近年来房企规模在持续收缩，这在客观上也压缩了利润。

业界普遍认为，由于高价地的结算还未结束且房企的规模仍未探底，房企利润在短期内仍难以得到改善。

积极的方面是，今年以来，房地产行业刺激政策不断，房地产行业稳步筑底。9月以来，多个部门提出了“一揽子”配套政策提振房地产市场，不少城市也进一步优化调整了楼市政策，包括调整限购、放开商品住房转让限制、提高住房公积金贷款额度等。这些政策的合力，有望为房企的业绩表现带来正面的变化。

利润承压

今年前三季度，房企的营收和利润表现均不容乐观。

根据东方财富统计的数据，截至10月31日，A股上市的84家房企中只有26家房企实现营业收入增长，而且均为规模较小的房企，例如深振业今年前三季度营业收入同比上升482%，录得48.28亿元的营收；衢州发展则录得141.2亿元营收，同比上涨279.28%。

这并不难理解。这类房企所开发的项目数量有限，受到结算周期波动的影响较大，因此会呈现营业收入大起大落的现象。

与此同时，头部房企的营收则普遍有所收缩。例如，万科今年前三季度实现2199亿元营收，同比下滑24.25%；绿地控股营收则为1601亿元，下滑幅度高达36.87%。

过去几年，房地产市场在触及18万亿元的高位后规模持续下行。2023年，全国商品房销售额为11万亿元。在此期间，房企也跟随行业形势持续“降速”，营收下滑即是一个明显的趋势性指标。

在利润表现方面，多数房企也并不理想。根据东方财富统计的数据，A股上市的84家房企中共有40家房企录得亏损，已经接近半数。在这些录得亏损的房企中，不乏曾经的头部房企，例如万科、金地等。

这些房企亏损的原因大致类似。万科在公告中解释称，亏损的主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

在实现盈利的44家房企中，保利发展利润额最高，今年前三季度共录得78.13亿元的净利润，招商蛇口利润表现也不错，软件定制开发共实现26.01亿元的利润。这两家央企是A股上市房企中仅有两家净利润超过20亿元的房企。除此以外，还有7家房企利润额在10亿元以上。

需要指出的是，即便是实现盈利的房企，多数利润表现也在持续下滑。例如，保利发展净利润同比下滑41.23%，招商蛇口下滑幅度为31%，新城控股的下滑比例则为41.3%。

缓慢修复

营收、利润双降已经成为房企近几年的常态。市场关注的是，在利好政策的促进和催化下，房企的业绩报表能否跟随修复，这也是房地产行业是否复苏的关键信号。

从今年房企的销售表现来看，房企营收和利润总额的表现在短时间内可能仍将承压。中指研究院统计数据显示，今年前10个月，TOP100房企销售总额为34599.95亿元，同比下降34.7%。此外，前十月销售总额超千亿元的房企有7家，较去年同期减少7家，百亿房企73家，较去年同期减少27家。

销售额仍然下滑，房企营收就难以扭转。一位地产央企的总部人士告诉21世纪经济报道记者，“今年我们的利润考核要求仍然是要有增长，但规模持续往下掉，而且现在的毛利率能到10%就不错了，说实话今年维持和去年同样的利润额，压力都非常大。”

一位头部房企的人士也告诉21世纪经济报道记者，“对于房企来说，利润现在不是最看重的部分了。如果调价有利于去化，我们也会选择随行就市牺牲利润，毕竟现金流更重要，只有现金够稳才能继续活下去。”

因此，房企营收和利润表的修复，主要取决于房企规模能否稳住，以及价格体系是否还会被重构。从当前券商机构分析的数据来看，明年房地产市场有望逐渐企稳，但仍将持续筑底。

中金在近期的一份研报中就分析表示，当前房地产行业销售量、价表现压力仍大。此前出台的房地产政策带动了一、二手房总销量整体平稳，但未能改变新房销售占比走低、房地产投资疲弱以及房价持续下探的态势。

中金认为，如要达到“促进房地产市场止跌回稳”的目标需财政政策发力，一方面是需求侧带动居民就业和收入预期回暖，另一方面，在供给侧集中资源收储一、二线城市已建成未出售的新房和“以旧换新”家庭的旧房，从而达到“消化存量”目标，或是行之有效的举措。“考虑到成交结构和价格走势仍有惯性，2025年房地产投资或仍将承压，但强政策有望带动跌幅收窄。”

中指研究院企业事业部研究负责人刘水则表示，当前行业长短周期均处于换挡期，存货去化和变现能力受到极大影响，房企利润表修复有待市场风险出清和复苏。

刘水续称，9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但由于影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，因此预计市场短期仍延续筑底行情。考虑到近两年土地市场转冷后地价相对较低，部分房企受益于优质地块结转仍有可能率先修复利润表。

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